ค่าโอนบ้านคืออะไร ใครต้องจ่าย พร้อมแนะวิธีคิดง่าย ๆ ก่อนโอน

ค่าโอนบ้านเป็นอีกหนึ่งสิ่งที่คนอยากมีบ้านต้องทำความเข้าใจ เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องรับผิดชอบระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย อีกทั้งยังมีเกณฑ์การคิดค่าธรรมเนียมที่แตกต่างกันออกไป วันนี้ ทีทีบี ขอพาไปทำความรู้จักกับค่าธรรมเนียมโอนบ้าน พร้อมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องรู้ เพื่อช่วยให้ทุกคนเตรียมตัวและวางแผนกับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นได้อย่างครบถ้วน

ค่าโอนบ้านคืออะไร

ค่าโอนบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน ประกอบด้วยหลายรายการ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ และค่าจดจำนอง ค่าใช้จ่ายเหล่านี้คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย โดยผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใดบ้าง

ค่าโอนบ้านมีอะไรบ้าง และใครเป็นคนจ่าย

ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านมีหลายรายการที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องรับผิดชอบร่วมกัน โดยแต่ละรายการมีผู้รับผิดชอบที่แตกต่างกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน คิดตามอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายจะแบ่งจ่ายคนละครึ่ง แต่ก็สามารถตกลงกันเพื่อความสะดวกในการโอนได้
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดอัตรา 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ เนื่องจากเป็นภาษีที่เกิดจากรายได้จากการขายบ้าน แต่ผู้ซื้อมีหน้าที่หักและนำส่งให้กรมสรรพากร
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ หากเข้าเงื่อนไข เช่น ขายบ้านภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา หรือเป็นการขายเพื่อการค้าหรือหากำไร
• อากรแสตมป์ คิดอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) โดยปกติผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ แต่อาจตกลงกันเป็นอย่างอื่น ทั้งนี้ หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
• ค่าจดจำนอง คิดอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง โดยจะเสียไม่เกิน 200,000 บาท โดยค่าใช้จ่ายนี้ผู้ซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบ เนื่องจากเป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน แต่หากเป็นการซื้อแบบเงินสด จะไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้

มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนบ้านจากภาครัฐ

แม้ว่าค่าธรรมเนียมโอนบ้านจะมีวิธีการคิดตายตัวที่ร้อยละ 2 แต่ทางภาครัฐได้ออกมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมสำหรับการโอนและจำนองอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยลดภาระให้กับประชาชน โดยลดค่าธรรมเนียมโอนบ้านจากอัตราร้อยละ 2 และร้อยละ 1 เหลือเพียงร้อยละ 0.01 ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ มาตรการนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป จนถึงวันที่ 7 มิถุนายน 2568

ตัวอย่างการคิดค่าโอนบ้านพร้อมที่ดิน

สำหรับตัวอย่างการคิดค่าโอนบ้าน ให้สมมติด้วยโจทย์ที่ว่า ซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทจาก โครงการ A (เป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือเป็นการซื้อจากเจ้าของบ้านเดิมที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี) โดยเป็นการแบ่งกันรับผิดชอบระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายคนละครึ่ง มีรายละเอียดค่าใช้จ่ายดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน
   
   • 5,000,000 × 0.01% = 500 บาท
   • แบ่งจ่าย: ผู้ซื้อ 250 บาท, ผู้ขาย 250 บาท
2. ค่าจดจำนอง 1%
   • 5,000,000 × 1% = 50,000 บาท
   โดยค่าใช้จ่ายนี้ผู้ซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบ เนื่องจากเป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
   • 5,000,000 × 3.3% = 165,000 บาท
   ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ และเข้าเงื่อนไขที่ต้องจ่าย เพราะขายบ้านภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา หรือเป็นการขายเพื่อการค้าหรือหากำไร
4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 1%
   • 5,000,000 × 1% = 50,000 บาท
   ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ เนื่องจากเป็นภาษีที่เกิดจากรายได้จากการขายบ้าน แต่ผู้ซื้อมีหน้าที่หักและนำส่งให้กรมสรรพากร

ค่าใช้จ่ายรวมทั้งหมด = 265,500 บาท

1. ผู้ซื้อจ่าย = 50,250 บาท
   • ค่าธรรมเนียมการโอน: 250 บาท
   • ค่าจดจำนอง: 50,000 บาท
2. ผู้ขายจ่าย = 215,250 บาท
   • ค่าธรรมเนียมการโอน: 250 บาท
   • ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 165,000 บาท
   • ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: 50,000 บาท

หมายเหตุ:

1. ค่าใช้จ่ายรวมคิดเป็น 5.31% ของราคาบ้าน
2. อัตราค่าธรรมเนียมการโอนที่ 0.01% เป็นมาตรการพิเศษจากรัฐ ทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไปได้มาก
3. ในกรณีนี้ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์เนื่องจากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว

สรุป

การคิดค่าโอนบ้านมีหลายองค์ประกอบที่ต้องพิจารณา ทั้งค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีต่าง ๆ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็น ค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และค่าจดจำนอง ทั้งหมดล้วนเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องมีการเตรียมไว้ และเป็นเงื่อนไขสำคัญที่ต้องดำเนินเพื่อให้บ้านของเราเป็นทรัพย์สินที่ถูกต้องตามกฎหมาย ดังนั้นต้องศึกษาให้ดี

และสำหรับใครที่มองหาสินเชื่อเพื่อยื่นกู้ซื้อบ้านในฝัน ทีทีบี พร้อนสานต่อความฝันของคุณให้เป็นจริงได้ง่ายและเร็วขึ้น ด้วย สินเชื่อบ้านใหม่-บ้านมือสอง ให้ดอกเบี้ยต่ำ ผ่อนสบายๆ ได้นานสูงสุด 35 ปี พร้อมสิทธิพิเศษที่ช่วยลดภาระรายจ่ายให้กับคุณ ด้วย 3 ฟรี!

• ฟรี! ค่าประเมินหลักทรัพย์
• ฟรี! ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย
• ฟรี! ค่าจดจำนอง (เมื่อเลือกทางเลือกดอกเบี้ยพิเศษที่รวมค่าฟรี จดจำนอง)

พร้อมให้คำปรึกษา เปรียบเทียบข้อเสนอที่ดีที่สุดสำหรับคุณ ทั้งทางเลือกดอกเบี้ย ค่างวดผ่อน ระยะเวลาผ่อน รวมถึงแนะนำสิทธิประโยชน์เพิ่มเติม ทั้งส่วนลดและดอกเบี้ยแบบพิเศษ สำหรับการกู้ซื้อบ้าน หรือคอนโด กับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นพันธมิตรกับธนาคาร ติดต่อสอบถามรายละเอียดการยื่นกู้ได้ที่สาขา ttb ทั่วประเทศ แอป ttb touch หรือเว็บไซต์ของธนาคาร

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว : สินเชื่อบ้านใหม่ อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 4.94% - 5.95% ต่อปี • สินเชื่อบ้านมือสอง อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 5.56% - 6.65% ต่อปี • อัตราดอกเบี้ย MRR = 7.705%ต่อปี ณ วันที่ 1 พ.ย.67 • อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ • เงื่อนไขการสมัคร และอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด